SATOn tilinpäätöstiedote 2023: Haastava vuosi – asiakastyytyväisyys parani

SATO Oyj, Pörssitiedote 9.2.2024 klo 9.00

Yhteenveto ajalta 1.1.-31.12.2023 (1.1.-31.12.2022)

• Taloudellinen vuokrausaste heikkeni ja oli 94,9 % (95,2).

• Liikevaihto oli 288,4 milj. € (291,2).

• Nettovuokratuotto heikkeni ja oli 198,7 milj. € (200,4).

• Tulos ennen veroja heikkeni ja oli -185,8 milj. € (151,9).

• Tulokseen sisältyvä realisoitumaton sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli
  -249,3 milj. € (-14,9).

• Asuntoinvestoinnit olivat 150,0 milj. € (190,5).

• Sijoitettu pääoma oli 4 610,4 milj. € (4 626,5).

• Sijoitetun pääoman tuotto oli -2,5 % (4,3).

• Osakekohtainen tulos oli -2,72 € (2,13).

• Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että osinkoa ei jaeta (0).

Yhteenveto ajalta 1.10.-31.12.2023 (1.10.-31.12.2022)

• Taloudellinen vuokrausaste oli 94,8 % (95,5).

• Liikevaihto oli 73,5 milj. € (71,4).

• Tulos ennen veroja oli -91,6 milj. € (-31,0).

• Tulokseen sisältyvä realisoitumaton sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli
  -109,3 milj. € (-58,1).

• Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 57,3 milj. € (68,4).

• Osakekohtainen tulos oli -1,3 € (-0,45).

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat

Yhtiöllä ei ole katsauskauden jälkeisiä tapahtumia.

Toimitusjohtaja Antti Aarnio:

Katsausvuosi 2023 jää mieleen kiinteistö- ja asuntovuokrauksen toimijoille vaikeana vuotena. Myös SATO on kohdannut yhdessä muun toimialan kanssa katsausvuoden aikana haasteita, joilla on ollut vaikutusta yrityksen liiketoimintaan. Korkeat korot ja loppuvuoteen asti jatkunut korkea inflaatio nostivat kustannuksia ja vaikuttivat kuluttajien ostovoimaan. Vuokramarkkinassa kilpailu jatkui kovana ja uudistuotanto vuokra-asunnoissa erityisesti pääkaupunkiseudulla vilkkaana. Tästä huolimatta SATOn taloudellinen asema pysyi vahvana ja SATOn asiakaskokemus jatkoi hyvää kehitystä.

Omistajien luottamuksenosoituksena SATOa kohtaan on joulukuussa käynnistetty enintään 200 miljoonan euron suuruinen osakeanti, jonka tavoitteena on vahvistaa yhtiön omavaraisuusastetta ja tasetta sekä lyhentää korollisia velkoja. Osakeanti mahdollistaa meille laajemmat rahoitusvaihtoehdot ja vahvistaa taloudellista asemaamme. Yhtiön enemmistöosakkeenomistaja, Balder Finska Otas AB (Fastighets AB Balder) on ilmoittanut tukevansa 14.2.2024 päättyvää antia.

Talouden epävarmuus jatkui Suomessa vuonna 2023. Korkealla pysytellyt inflaatio kääntyi loppuvuodesta vihdoin laskuun erityisesti energian hintojen alennuttua. Pohjainflaatio pysyi kuitenkin sitkeästi korkeana ja oli yli keskuspankkien tavoitteleman 2 %:n tason. Euroopan keskuspankki jatkoi ohjauskoron nostamista katsausvuoden aikana, jonka tuloksena inflaatio hidastui vähitellen koko Euroopassa. Markkinat odottivatkin, että korkohuippu olisi saavutettu loppuvuoden 2023 aikana.

Kaupungistumiskehitys jatkuu ja tiivis kaupunkimainen asuminen kasvattaa yhä suosiotaan. Vuokra-asunnoille kasvukeskuksissa hyvien joukkoliikenneyhteyksien ja palvelujen lähellä on kysyntää myös tulevaisuudessa. Suurista kaupungeista pääkaupunkiseutu, Tampere ja Turku jatkavat voimakasta kasvuaan. Pääkaupunkiseudun ennustetaan kasvavan vuoteen 2040 mennessä yli 200 000 uudella asukkaalla. Jo lähes 80 % pääkaupunkiseudun asukkaista asuu 1–2 henkilön kotitalouksissa, ja pienten kotitalouksien määrä kasvaa edelleen. Maahanmuuttajien osuuden ennakoidaan kasvavan pääkaupunkiseudulla nykyisestä 17 %:sta 25 %:iin vuoteen 2030 mennessä.

Taantumasta huolimatta uudisasuntoja oli edelleen runsaasti rakenteilla erityisesti pääkaupunkiseudulla. Pelkästään vuokrakäyttöön tulevia asuntoja valmistui pääkaupunkiseudulla katsausvuonna ennätysmäisesti 7 000–8 000 kappaletta. Vuonna 2024 vuokra-asuntoja valmistuu vielä noin 4 000.

SATO on keskittänyt toimintansa pääkaupunkiseudulle, sen kehyskuntiin sekä Tampereelle ja Turkuun. Katsausvuonna yksi aikakausi tuli päätökseensä, kun viimeistelimme huhtikuussa Venäjän liiketoiminnan myynnin. Kaupan jälkeen SATOlla ei enää ole liiketoimintaa Venäjällä.

Katsausvuoden aikana SATOlle valmistui lähes tuhat uutta ja noin 500 peruskorjattua vuokra-asuntoa Espooseen, Helsinkiin, Tampereelle, Turkuun ja Vantaalle. Voimakkaan kustannusnousun ja rahoituksen kallistumisen seurauksena päätimme lokakuussa 2022, että emme aloita toistaiseksi uusia investointeja. Vuonna 2024 SATOlle valmistuukin vain hieman yli 400 uutta tai peruskorjattua vuokrakotia.

Korkea inflaatiotaso on vaikuttanut myös kuluttajien ostovoimaan, mikä yhdessä korkeiden elinkustannusten kanssa vaikuttaa vuokra-asuntomarkkinoihin. Työllisyystilanne kääntyi Suomessa heikommaksi katsausvuoden aikana ja tilanteen odotetaan heikkenevän vielä vuonna 2024. Suomalaisilla on yhä vähemmän käytettävänään tuloja, jolloin kuluttajat joutuvat painottamaan rahankäyttöään ensisijaisesti välttämättömiin menoihin, kuten asumiseen, ylimääräisen vapaa-ajan kuluttamisen vähentyessä.

Koronavuosista lähtien kilpailutilanne vuokranantajien välillä on ollut tiukkaa, kun runsas asuntotarjonta on ylittänyt kysynnän. Vuokranantajat ovat kilpailleet hyvistä vuokralaisista, minkä seurauksena vuokrankorotukset ovat jääneet jälkeen todellisista kustannuksista. Inflaatio ja rahoituksen kohonneet kustannukset voivat näkyä jatkossa nousevina vuokrina samalla, kun asuntotarjonta pienenee.

Kiinteistöalan haasteista huolimatta olemme jatkaneet SATOssa erityisesti kehitystyötämme, jossa lisäämme ja parannamme läsnäoloamme asiakkaidemme lähellä. Olemme saaneet hyvää palautetta kiinteistöillämme työskentelevistä omista talomestareistamme ja palvelupäälliköistämme. Olemme kehittäneet ja uudistaneet digitaalista toimintaympäristöämme ja operatiivisia tietojärjestelmiämme, jotka mahdollistavat sen, että pystymme toimimaan tehokkaammin ja palvelemaan asiakkaitamme paremmin kaikkina vuorokauden aikoina. Kehitystyömme tuloksena asiakastyytyväisyyttä mittaava NPS-lukumme parani 23:een. Erilaisia asiointitilanteita mittaava NPS oli 53. Asukkaidemme vaihtuvuus väheni katsausvuoden aikana, ja taloudellinen vuokrausasteemme oli 94,9 % (95,2).

Vastuullisuus on toimintamme ytimessä. Tehtävänämme on vastata erityisesti asukkaidemme ja henkilöstömme tarpeisiin. Olemme myös pohtineet, miten voisimme parantaa yhdessä kaupunkien kanssa asumisen liittyvää kehitystyötä. Kiinteistökantamme osalta keskitymme siihen, että olemme hiilineutraali käytönaikaisen energiankulutuksen osalta vuoden 2030 loppuun mennessä. Lisäämme edelleen maalämmön käyttöä ja saimme päätökseen aurinkovoimaloiden asennukset 24 asuintaloon eri puolilla pääkaupunkiseutua, Tampereella ja Turussa. Vuonna 2023 kiinteistöissämme paikallisesti tuotetun aurinkosähkön laskennallinen tuotto vastaa noin 250 kerrostaloasunnon vuosittaista sähkön kulutusta.

Kerromme vastuullisuustyöstämme tarkemmin 16.2. julkaistavassa vastuullisuusraportissamme.

SATOlle myönnettiin tammikuussa 2023 Great Place To Work® -sertifikaatti, ja se sijoittui Suomen Parhaat työpaikat -listauksessa kymmenenneksi suurten yritysten sarjassa. Olen erittäin ylpeä ja kiitollinen tästä tunnustuksesta, sillä olemme tehneet koko organisaatiossa pitkäjänteisesti työtä SATOn kulttuurin kehittämiseksi. Satolaisista yhteensä 85 % kokee, että SATO on kokonaisuudessaan todella hyvä työpaikka. Monimuotoisuus, yhdenvertaisuus ja yhteenkuuluvuus ovat myös avainasioita, joissa vahvistamme tulevaisuudessakin ymmärrystämme ja osaamistamme sekä henkilöstömme että asukkaidemme keskuudessa.

Tämä vuosi on opettanut meille paljon. Toimialan haasteista huolimatta SATO pyrkii vahvistamaan asemaansa markkinoilla ja saavuttamaan kestävän kasvun.

Kiitän satolaisia, yhteistyökumppaneitamme ja SATOkodeissa asuvia asukkaitamme hyvästä yhteistyöstä kuluneena vuotena.

Antti Aarnio, toimitusjohtaja

Hallituksen toimintakertomus 1.1.−31.12.2022

Toimintaympäristö

SATOn vuotta 2023 leimasi toimialan kiristynyt tilanne, Venäjän hyökkäyssota Ukrainassa, kohonneet korkokulut, inflaation aiheuttama kustannusten nousu ja korkealla pysynyt vuokra-asuntotarjonta suhteessa asuntokysyntään. Ukrainan sodan seurauksena energian hinnan voimakas nousu heijastui Suomen talouteen. Vaikka energiakriisiltä vältyttiin, talouden vire pysyi heikkona koko katsausvuoden pitkittyneen inflaation ja korkeiden korkojen seurauksena. Suomen talous pysyi taantumassa vuonna 2023 ja Suomen Pankin joulukuun ennusteen mukaan bruttokansantuote supistui 0,5 % vuonna 2023.

Kokonaisinflaatio oli vuonna 2023 noin 4,4 % tasolla. Pohjainflaatio pysyi sitkeästi yli kahden prosentin tason, ja tämän vuoksi keskuspankit jatkoivat koko vuoden korkoja kiristävää politiikkaansa. Loppuvuodesta 2023 energian hinnat laskivat normaalin vuodenaikavaihtelun mukaiselle tasolle ja inflaatio kääntyi laskuun. Kuluttajien luottamus omaan talouteen pysyi matalalla tasolla ja se heijastui varovaisuutena kulutuksessa. Työllisyysasteen nousu taittui ja heikkeni talouskasvun pysähtymisen seurauksena. Työllisyystilanteen odotetaan heikkenevän edelleen vuonna 2024. Toisaalta inflaatiovauhti on hidastunut, korkokulujen odotetaan laskevan ja kotitalouksien ostovoiman vahvistuvan. Näillä odotetaan olevan positiivinen vaikutus Suomen talouteen.

Taloudellinen epävarmuus, korkea korkotaso ja elinkustannusten nousu vaikuttivat asuntotoimialaan. Asuinrakentamisen näkymät synkkenivät poikkeuksellisen paljon vuonna 2023 kustannusten nousun ja heikentyneen kysynnän seurauksena. Ennätysalhainen asuntokysyntä vaikutti merkittävästi myös asuntorakentamisen aloitusmääriin niin omistus- kuin vuokra-asuntojen osalta. Rakennusteollisuuden mukaan asuntoaloitukset supistuivat voimakkaasti vuonna 2023, vaikka aiemmin aloitetut hankkeet pitivät tarjonnan korkealla pääkaupunkiseudulla vielä vuoden 2023 ajan.

Pääkaupunkiseudun, Tampereen ja Turun voimakkaan väestökasvun odotetaan jatkuvan, vaikka koko maassa kasvu kääntynee laskuun vuonna 2031. Pääkaupunkiseudun asukasmäärän ennustetaan kasvavan vuoteen 2040 mennessä yli 200 000 uudella asukkaalla. Jo lähes 80 % pääkaupunkiseudun asukkaista asuu 1–2 henkilön kotitalouksissa, ja pienten kotitalouksien määrä kasvaa edelleen. Maahanmuuttajien osuuden ennakoidaan kasvavan pääkaupunkiseudulla nykyisestä 17 %:sta 25 %:iin vuoteen 2030 mennessä. Vanheneva väestö siirtyy kasvukeskuksien palveluiden piiriin, ja myös asumiselta odotetaan yhä enemmän palveluita. Väestörakenteen muutos ja omistusasuntojen hintakehitys luovat vakaan pohjan vuokra-asuntojen kysynnälle erityisesti pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa.

Positiivisesta muuttoliikkeestä huolimatta kilpailu hyvistä vuokralaisista pysyi katsausvuoden aikana kireänä ja vuokrankorotukset jäivät maltillisiksi. Vuokranantajat eivät ole pystyneet siirtämään todellisia kustannusten nousuja vuokriin. Kohonnut kustannustaso luo paineita vuokrankorotuksille tulevina vuosina.

Taloudellinen epävarmuus voi vaikuttaa positiivisesti vuokra-asuntojen kysyntään. Osa omistusasuntoa etsivistä saattaa pohtia myös vuokra-asumista sopivana vaihtoehtona.

Taantumasta toipumisen odotetaan olevan hidasta. Hinnat ovat kallistuneet ja kuluttajien luottamus on heikko. Suomen Pankki ennusti joulukuussa 2023, että vuonna 2024 talouskasvu olisi negatiivinen 0,2 prosenttia. Työllisyystilanteen odotetaan heikkenevän edelleen hieman vuonna 2024. Vuonna 2025 talouskasvun ennustetaan paranevan ja sen seurauksena myös työllisyystilanne kääntyy jälleen kasvuun.

Strategia

SATO on asuntosijoitusyhtiö, joka toimii pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa. Perustamme toimintamme arvoihimme ihminen ihmiselle, rima rohkeasti korkealle ja yhdessä onnistumisen ilo.

Yhtiön strategian painopisteenä ovat asiakaskokemus, vastuullisuus ja kestävä asuminen sekä satolaiset. Haluamme olla läsnä asiakkaidemme arjessa, jotta voimme tarjota onnistuneen asiakaskokemuksen. Rakennutamme kestäviä kotitaloja ja huolehdimme niistä elinkaariperiaatteiden mukaisesti. SATO on sitoutunut talojen ylläpitoon ja rakentamiseen taloudellisesti järkevällä tavalla. Työntekijämme mahdollistavat tavoitteiden toteutumisen. Työhyvinvointi, innostava työntekijäkokemus ja valmentava johtaminen kannustavat satolaisia kehittämään, kehittymään ja rakentamaan tulevaisuuden SATOa.

Mittaamme onnistumistamme strategisten mittareiden avulla. Pyrimme parantamaan asukkaidemme nettosuositteluhalukkuutta (NPS), säilyttämään Investment Grade -luottoluokituksen ja saavuttamaan asetetun tavoitteen mukaisen pääoman tuottotavoitteen.

Kertomusvuonna keskityimme strategiassamme saumattoman asiakaskokemuksen parantamiseen, edistimme vuosille 2023–2026 suuntautuvan vastuullisuusohjelman tavoitteiden toteutumista ja teimme toimenpiteitä kannattavuuden säilyttämiseksi haastavassa markkinatilanteessa.

Liikevaihto ja tulos

Vuonna 2023 konsernin liikevaihto oli 288,4 miljoonaa euroa (291,2).

Liikevoitto oli -113,6 miljoonaa euroa (198,9). Liikevoitto ilman sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta oli 135,7 miljoonaa euroa (213,8). Käyvän arvon muutos oli -249,3 miljoonaa euroa (-14,9).

Nettorahoituskulut olivat yhteensä -72,2 miljoonaa euroa (-47,0).

Tulos ennen veroja oli -185,8 miljoonaa euroa (151,9). Operatiivinen kassavirta (kassaperusteinen tulos verojen jälkeen ilman käyvän arvon muutosta) oli 32,9 miljoonaa euroa (141,3).

Osakekohtainen tulos oli -2,72 euroa (2,13).

Taloudellinen asema ja rahoitus

Konsernin taseen loppusumma oli joulukuun lopussa yhteensä 5 085,0 miljoonaa euroa (5 184,7). Oma pääoma oli 2 435,0 miljoonaa euroa (2 480,9). Osakekohtainen oma pääoma oli 43,01 euroa (43,82).

Konsernin omavaraisuusaste oli vuoden lopussa 47,9 % (47,8). Uutta pitkäaikaista rahoitusta nostettiin 255,0 miljoonaa euroa (137,3) ja luototusaste oli joulukuun lopussa 42,4 % (40,7).

Konsernin oman pääoman tuotto oli -6,3 % (5,0). Sijoitetun pääoman tuotto oli -2,5 % (4,3).

Rahavarat olivat joulukuun lopussa 7,0 miljoonaa euroa (60,5). Korolliset velat olivat joulukuun lopussa 2 159,2 miljoonaa euroa (2 145,7), josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 2 044,0 miljoonaa euroa (1 991,3). Lainaerittely on tilinpäätöksen liitetietojen kohdassa 25. Kertomusvuoden lopussa lainakannan keskikorko oli 3,4 % (2,3). Nettorahoituskulut olivat yhteensä -72,2 miljoonaa euroa (-47,0). Lainakannan keskimaturiteetti oli 2,8 vuotta (3,3).

Korkosuojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen vaikutus omaan pääomaan oli -13,4 miljoonaa euroa (48,1). Reaalivakuudettoman rahoituksen osuus oli 85,4 %:iin kaikista lainoista. Reaalivakuudesta vapaan omaisuuden osuus oli vuoden lopussa 87,7 % koko taseesta.

Osakeanti

Korkealla pysynyt inflaatio on kasvattanut ylläpidon kustannuksia ja voimakkaasti kohonnut korkotaso on samanaikaisesti nostanut rahoituskustannuksia merkittävästi. Nykyinen markkinatilanne ei ole mahdollistanut kustannusten täysimääräistä siirtämistä asuntojen vuokriin. Suomessa vuokra-asuntomarkkinoilla tarjonta on ylittänyt kysynnän viime vuosien voimakkaan rakentamisen seurauksena.

Parantaakseen yhtiön taloudellista asemaa yhtiön hallitus käynnisti joulukuussa 2023 yhtiökokouksen myöntämän valtuutuksen perusteella enintään 200 miljoonan euron suuruisen osakeannin. Annin tavoitteena on vahvistaa yhtiön omavaraisuusastetta ja tasetta sekä lyhentää korollisia velkoja. Yhtiön suurin osakkeenomistaja, Balder Finska Otas AB (Fastighets AB Balder) on ilmoittanut tukevansa 14.2.2024 päättyvää antia.

Konsernirakenne

SATO Oyj on SATO-konsernin emoyhtiö. Emoyhtiöllä oli kertomusvuoden lopulla yhteensä 13 liiketoimintaa harjoittavaa tytäryhtiötä (21). Vuoden aikana toteutettiin sulautumisia konsernirakenteen selkeyttämiseksi.

SATO Oyj:n enemmistöomistaja on Balder Finska Otas AB, jonka emoyhtiö on Tukholman pörssissä noteerattu Fastighets AB Balder.

Asuntoliiketoiminta

Asuntoliiketoimintamme muodostuu vuokrauksesta, asiakaspalvelusta, elinkaarihallinnasta ja ylläpidosta. Pyrimme varmistamaan nopean asunnonhankinnan asunnontarvitsijoille, vakaan kassavirran konsernille tehokkaalla vuokraustoiminnalla ja toimivilla digitaalisilla palveluilla. Laadukas kiinteistöjen ylläpitotoiminta turvaa asumisviihtyvyyden, asuntojen kunnon ja arvon säilymisen. Asiakasläheisyys ja hyvä palvelu ovat lähtökohtamme kohdatessamme asiakkaamme asumisen arjessa.

Katsausvuoden aikana asuntojen vuokraus hidastui ja kilpailutilanne vuokranantajien kesken kiristyi erityisesti kasvukeskuksissa. Uusia vuokra-asuntoja valmistui edelleen runsaasti Espooseen, Helsinkiin, Tampereelle ja Turkuun, mikä lisäsi asukkaiden valinnanvaraa.

SATOlla oli katsausvuoden lopussa noin 43 000 asiakasta. Taloudellinen vuokrausaste heikkeni edelliseen vuoteen verrattuna. Vuokrausasteemme oli 94,9 %. Tehostimme organisaation toimintaa parantamalla muun muassa palveluprosesseja. Kehitimme myös asiakaskokemuksen mittaamista sekä raportointia. Tavoitteenamme on olla jatkossakin entistä tiiviimmin läsnä asiakkaidemme arjessa ja tarjota parasta mahdollista palvelua.

Vuoden lopussa SATOn talomestariorganisaatiossa työskenteli 67 talomestaria ja 7 tiiminvetäjää, joiden pääasiallisena tehtävänä on huolehtia SATOn kotitalojen viihtyisyydestä ja kunnossapidosta yhdessä huoltoyhtiön kanssa. Talomestarimalli on nyt käytössä koko laajuudessaan SATOn kokonaan omistamissa kohteissa pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa.

Palvelemme asiakkaitamme useissa eri kanavissa, myös viikonloppuisin. Asiakaspalvelumme on henkilökohtaisen palvelun lisäksi saavutettavissa sato.fi:n palveluchatissa, jossa asiakkaitamme auttavat palveluasiantuntijoidemme lisäksi myös 24/7 päivystävä SATObotti. Monikulttuurisuus on osa arkeamme, ja voimme palvella asiakkaitamme noin 20 eri kielellä. Pyrimme jatkuvasti kehittämään digitaalisia palveluita yhteistyössä asiakkaidemme kanssa.

Asiakaspalvelumme parantuminen sekä eri palveluprosesseissa tehdyt kehitystoimenpiteet paransivat asiakaskokemusta monin osin. Katsausvuoden alussa lanseeraamamme, kaikille satolaisille tarkoitettu Hyvän kohtaamisen konsepti sanoittaa satolaisen tavan kohdata toisemme, asiakkaamme, kumppanimme ja sidosryhmämme. Haluamme kohdata asiakkaamme samalla lämmöllä niin digitaalisissa kanavissa kuin kasvokkain tapahtuvissa palvelutilanteissa ja kohtaamisissa. Kysymme asiakkailtamme onnistumista kohtaamistilanteissa eri asiointikyselyissä ja seuraamme kohtaamismittarin avulla asiakkaidemme palautetta.

SATOn asiakaskokemus muodostuu monista tekijöistä, kuten oman kodin toimivuudesta, muuttotilanteista ja satolaisten kohtaamisista digitaalisesti ja kasvotusten. Hyvän kohtaamisen konsepti toimii työkaluna kaikille satolaisille, ja sen avulla varmistamme tutun ja tasalaatuisen palvelukokemuksen. Vuonna 2023 mittasimme yhtiön asiakastyytyväisyyttä Net Promoter Score (NPS) -nettosuositteluindeksillä. Asumisen aikainen NPS-lukumme oli 23 ja erilaisia asiointitilanteita mittaava NPS oli 53. Jälkimmäinen suosittelumittari muodostuu asiakkaiden antamaan palautteeseen erilaisissa kohtaamistilanteissa, kuten asiakaspalvelupuheluissa, talomestareiden tekemissä huoltopalveluissa, myynnin asuntotarjousten yhteydessä ja asuntonäyttöissä.

Taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 94,9 % (95,2). Vuokra-asuntojen ulkoinen vaihtuvuus oli 26,8 % (28,4). Vuokratuotot laskivat 1,0 % ja olivat 288,4 miljoonaa euroa (291,2). SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat Suomessa olivat katsausvuoden lopussa 18,07 euroa/m2/kk (17,84). Asuntojen nettovuokratuotto oli 198,7 miljoonaa euroa (200,4).

Sijoituskiinteistöt

SATOn omistuksessa oli 31.12.2023 yhteensä 25 468 asuntoa (24 999). SATOlle valmistui kertomusvuonna 978 vuokra-asuntoa (191) ja rakenteilla oli yhteensä 349 vuokra-asuntoa
(1 327). Realisoituja vuokra-asuntoja oli 530 kappaletta.

Asuntojen korjaamiseen ja laadun parantamiseen käytettiin 99,1 miljoonaa euroa (93,9). Peruskorjauksesta valmistui kertomusvuonna 545 asuntoa ja peruskorjauksessa oli yhteensä 56 asuntoa.

Saimme 14.4.2023 päätökseen Venäjän liiketoiminnan myynnin. SATO toimi Pietarissa vuodesta 2007 lähtien ja yhtiön omistuksessa oli 522 vuokra-asuntoa. Kaupan jälkeen SATOlla ei ole liiketoimintaa Venäjällä.

Käypä arvo

Vuokra-asuntojen arvon kehityksellä on keskeinen merkitys SATOlle. Asunto-omaisuus on keskitetty alueille ja asuntokokoihin, joihin kohdistuvan vuokra-asuntokysynnän odotetaan pitkällä tähtäimellä kasvavan. Kiinteistöjen korjausten kohdistaminen perustuu elinkaarisuunnitelmiin ja korjaustarvemäärityksiin.

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 31.12.2023 yhteensä 4 885,7 miljoonaa euroa (5 044,2). Sijoituskiinteistöjen arvon muutos, johon sisältyy tilikauden investoinnit ja realisoinnit, oli -158,5 miljoonaa euroa (11,4).

Arava- ja korkotukilainoilla rahoitettujen kohteiden käypä arvo tuottoarvomenetelmää käyttäen olisi noin 260 miljoonaa euroa korkeampi kuin nykyinen arvo.

Ulkopuolinen asiantuntija JLL Finland Oy (JLL), antaa puolivuosittain lausunnon SATOn Suomen sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksessä soveltamista arviointimetodeista, lähdeaineiston hyväksyttävyydestä ja arvioinnin laadusta sekä luotettavuudesta. Viimeisin JLL:n antama lausunto on annettu 31.12.2023 tehdystä arvonmäärityksestä. Käyvän arvon määrityksen perusteet on esitetty tilinpäätöksen liitetiedoissa.

Arvonmuutokseen vaikutti erityisesti tuottovaateiden nousu.

Vuoden lopussa asuntojen arvosta noin 86,9 % oli pääkaupunkiseudun työssäkäyntialueella ja yhteensä noin 7,5 % Tampereella ja 5,6 % Turussa.

Investoinnit, realisoinnit ja kiinteistökehitys

Investointitoiminnalla hallinnoidaan asuntosalkkua ja luodaan edellytykset kasvulle. SATOn investoinnit 2000-luvulla vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin ovat yhteensä yli 3 miljardia euroa. SATO hankkii ja rakennuttaa omistukseensa sekä kokonaisia vuokrataloja että yksittäisiä vuokra-asuntoja. Kiinteistökehityksellä luodaan edellytykset SATOn uusien vuokra-asuntojen investoinneille Suomessa. Omistettujen vuokra-asuntojen vuokrattavuutta ja arvoa kehitetään korjaustoiminnalla, jolla lisätään asumisviihtyvyyttä ja parannetaan energiatehokkuutta.

Voimakkaana jatkuvan kaupungistumisen tuloksena SATO panostaa Helsingin, Espoon ja Vantaan lisäksi myös pääkaupunkiseudun kehyskuntiin sekä Tampereelle, Turkuun ja niiden ympäristökuntiin. Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 150,0 miljoonaa euroa (190,5). Katsauskauden investoinneista 89,1 % kohdistui pääkaupunkiseudulle. Uudisasuntojen osuus investoinneista oli 46,1 %. Lisäksi SATOlla oli Suomessa 31.12.2023 sitovia hankintasopimuksia 17,4 miljoonan euron arvosta (114,3). Katsauskaudella vuokra-asuntoja realisoitiin 530 (2 021). Yhteisarvoltaan nämä olivat
52,6 miljoonaa euroa (210,6).

Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo oli katsausvuoden lopussa 44,3 miljoonaa euroa (40,8). Uusia tontteja hankittiin SATOn omistukseen joulukuun 2023 loppuun mennessä 0,8 miljoonalla eurolla (18,4).

Oman asuntokannan tonteille on kehitteillä rakennusoikeutta noin 1 200 asuntoa varten. Tavoitteena on hyödyntää olemassa olevaa infrastruktuuria, tiivistää kaupunkirakennetta ja tuoda lisää asukkaita palvelujen ja hyvien joukkoliikenneyhteyksien äärelle.

Teemme kaupunkikehitystä yhdessä kaupunkien ja muiden toimialan toimijoiden kanssa. Kaupunginosien kehittäminen palvelee paitsi tulevia uusien asuntojen asukkaita myös nykyisiä asukkaita, kun palvelut paranevat ja kaupunkiympäristö kehittyy. SATOlla on pitkäaikaisena kiinteistöjen omistajana, asuntosijoittajana ja vuokranantajana halu rakentaa viihtyisiä koteja, asuinalueita ja kaupunginosia vuosikymmeniksi eteenpäin.

Kertomusvuonna jatkoimme muun muassa Helsingissä Itäkeskuksen, Espoossa Soukan ja Tampereella Tohlopin alueiden kehittämistä. Helsingissä olemme mukana kehittämässä Puotilan metroaseman alueesta sekä Puhoksen ja Stoan alueesta uutta Itä-Helsingin keskustaa. Espoon Soukassa kehitämme yhdessä kaupungin kanssa Soukan keskusta-aluetta täydennysrakentamalla metroaseman välittömässä läheisyydessä sijaitsevia SATOn asuinkiinteistöjä.

Käynnistimme keväällä Tampereen Tohlopissa SATOn asuinkiinteistöä koskevan täydennyskaavoitushankkeen, jonka tarkoituksena on toteuttaa Länsi-Tampereelle kaksi uutta asuintaloa SATOn omistukseen. SATOlla on lisäksi käynnissä useita kehityshankkeita Espoossa, Helsingissä, Järvenpäässä, Kirkkonummella, Tampereella, Turussa ja Vantaalla.

SATOn kehittämiltä alueilta myytiin rakennusliikkeille ja muille kumppaneille tontteja, jotka mahdollistavat noin 120 omistusasunnon sekä yhden päivittäistavarakaupan rakentamisen ja edistävät näin asuinalueiden monipuolisen kehittämisen.

Katsausvuoden aikana SATOlle valmistui lähes tuhat uutta vuokra-asuntoa. Pääkaupunkiseudulla asuntoja valmistui Espoossa Vermonniittyyn ja Karakallioon, Helsingissä Veräjämäkeen ja Vantaalla Hakunilaan ja Keimolanmäkeen. Uusia vuokrakoteja valmistui lisäksi Tampereelle Hervantajärvelle ja Turun Skanssiin.

Korjaamme omistamiamme vuokrakoteja ja -taloja elinkaariperiaatteiden mukaisesti. Peruskorjauksesta valmistui yli 500 asuntoa Helsingissä Etelä-Haagassa, Pitäjänmäessä, Kalliossa, Etu-Töölössä ja Pohjois-Haagassa. Vantaalla peruskorjauksesta valmistui Martinlaakson kohde.

Uusien rakennushankkeiden aloitukset ovat olleet koko toimialalla historiallisen alhaisella tasolla. Uusien vuokra-asuntojen tarjonta väheneekin voimakkaasti tulevina vuosina. Teimme syksyllä 2022 päätöksen, että emme aloita toistaiseksi uusia investointeja. Päätöksen taustalla olivat kohonneet rahoituskulut ja voimakkaasti kasvaneen inflaation seurauksena kallistuneet rakentamisen ja ylläpidon kustannukset. SATOlta valmistuu vuonna 2024 yhteensä 349 uutta vuokra-asuntoa Tuusulassa Hyrylässä ja Espoossa Finnoossa. Peruskorjauksesta valmistuu Helsingin Kalliossa sijaitseva 56 asuntoa käsittävä kohde.

Olemme sitoutuneet parantamaan kiinteistöjemme energiatehokkuutta ja lisäämme kiinteistöihimme paikallisesti tuotetun uusiutuvan energian tuotantoa. Kerromme energiatehokkuustyöstämme vastuullisuusosiossa.

Vastuullisuus

Vastuullisuustyötämme ohjasi kertomusvuonna SATOn strategia sekä vastuullisuusohjelmamme vuosille 2023–2026, jonka mukaan tavoitteenamme on olla vastuullisen vuokra-asumisen edelläkävijä. Vastuullisuusohjelmamme teemoina ovat kestävä asuminen (ympäristö), hyvinvoivat yhteisöt (sosiaalinen vastuu) sekä vastuullisesti kannattava liiketoiminta (taloudellinen ja hallinnollinen vastuu). Ohjelmamme linjaukset linkittyvät YK:n kestävän kehityksen tavoitteisiin. Vuoden aikana veimme vastuullisuustyötä tavoitteiden mukaisesti eteenpäin kaikilla osa-alueilla.

Ympäristövastuun alueella keskityimme vastuullisuusohjelmamme mukaisesti seuraaviin teemoihin: hiilineutraalius ja energiatehokkuus, kiertotalous sekä luonnon monimuotoisuus. SATOn tavoitteena on olla hiilineutraali vuoden 2030 loppuun mennessä käytönaikaisen energiankulutuksen osalta. Laadimme kertomusvuonna hiilitiekartan, jossa on määritelty välitavoitteemme ja toimenpiteemme, joiden avulla voimme saavuttaa hiilineutraaliustavoitteemme. Jatkuvien energiatehokkuustoimenpiteiden lisäksi investoimme uusiutuvaan, paikallisesti tuotettuun energiaan. Siirrämme esimerkiksi vuoden 2030 loppuun mennessä maalämpöön kaikki sellaiset Helsingissä sijaitsevat kotimme, joissa se on mahdollista ja myös taloudellisesti järkevää. Teemme jatkuvaa yhteistyötä energiantoimittajien kanssa muun muassa energian säästämiseksi ja hiilineutraalien energiaratkaisujen lisäämiseksi.

SATOn tavoitteena on edistää materiaalitehokkuutta ja kiertotalouden periaatteita niin asumisen aikana kuin uudis- ja peruskorjaushankkeissa. Osallistuimme Helsingin kaupungin kiertotalousklusterihankkeeseen, jonka tavoitteena on saattaa rakennusalan toimijoita yhteen miettimään kiertotalouden edistämistä.

Kertomusvuoden aikana laadimme SATOn ensimmäisen luonnon monimuotoisuuden tiekartan vuosille 2024–2026, joka perustuu nykytilakartoitukseen ja olennaisuusanalyysiin. Tavoitteemme on hidastaa luontokatoa ja parantaa luonnon monimuotoisuutta rakennuttamisessa ja nykyisten kiinteistöidemme alueilla. Huomioimme luonnon monimuotoisuuden kaikessa toiminnassamme ja aloitamme luonnon monimuotoisuuden toimenpiteitä kiinteistöillä sekä kehitämme osaamistamme luonnon monimuotoisuuteen liittyvissä asioissa.

Ulkopuolinen, riippumaton kestävän tuotannon ja kulutuksen asiantuntijoista koostuva vastuullisuuspaneeli valitsi Ostavastuullisesti.fi-sivustolle syksyllä 2023 kahdeksan peruskorjattua SATOn kotitaloa: Ansaritie 1A ja 2–4 (Etelä-Haaga, Helsinki), Graniittitie 8 ja 13 (Pihlajamäki, Helsinki), Kannelkuja 6 (Itä-Hakkila, Helsinki), Piispantie 3 ja 5 sekä Rikhard Nymanintie 3 (Pitäjänmäki, Helsinki) ja Porttikuja 11 (Kontula, Helsinki). SATO on toistaiseksi ainoa mukana oleva vuokra-asumisen toimija Ostavastuullisesti.fi -sivustolla. Sivustolle valitut tuotteet tai palvelut ovat muita tarjolla olevia vaihtoehtoja kestävämpiä valintoja.

Osallistuimme yhdeksättä kertaa kiinteistöalan kansainväliseen GRESB-vastuullisuusarviointiin (Global Real Estate Sustainability Benchmark). SATO sai kolme tähteä asteikolla yhdestä viiteen mitattuna. SATOn pisteet Standing Investments -arvioinnissa (olemassa olevat kohteet) nousivat edellisestä vuodesta 76 pisteeseen (73) ja Development-arvioinnissa (rakennushankkeet) tulos nousi 79 pisteeseen viime vuoden 75 pisteestä. Omassa vertailuryhmässään SATOn tulos on pohjoiseurooppalaisten asuntosijoittajien ryhmän keskiarvoa. SATOn vahvuuksia GRESB-arvioinnissa olivat mm. vastuullisuuden johtaminen, riskienhallinta, monipuolinen sidosryhmäyhteistyö, kattava henkilöstön terveys- ja hyvinvointiohjelma ja toimenpiteet sekä vuokralaisten terveyteen ja turvallisuuteen liittyvät asiat. GRESB-arvioinnin perusteella SATOn kehityskohteiksi nousevat materiaalien valintaan ja seurantaan liittyvien prosessien ja dokumentaation tarkentaminen rakennushankkeissa.

Kestävään asumiseen liittyviä toimenpiteitämme on kuvattu lisäksi jäljempänä kohdassa “Vaikutukset ympäristöön ja yhteiskuntaan”.

Sosiaalisen vastuun alueella keskityimme henkilöstömme työhyvinvoinnin tukemisen ja osaamisen kehittämisen lisäksi asukkaidemme viihtyvyyden ja hyvinvoinnin kehittämiseen sekä monimuotoisuuden ja yhdenvertaisuuden edistämiseen. Lanseerasimme keväällä 2023 Hyvän kohtaamisen konseptin, jossa määrittelemme tapamme kohdata muut ihmiset. Konsepti luo yhtenäisen toimintatavan kaikkiin kohtaamisiin ja toimii työkaluna satolaisille. Sen tavoitteena on varmistaa asiakkaillemme tasalaatuinen palvelukokemus tilanteesta ja satolaisesta riippumatta ja parantaa asiakaskokemusta, joka on keskeinen osa strategiaamme. Konsepti jalkautettiin satolaisille kevään ja alkukesän aikana, ja siihen liittyvä työ jatkuu kiinteänä osana arkeamme.

Aloitimme kertomusvuonna SATOssa monimuotoisuus-, yhdenvertaisuus- ja yhteenkuuluvuustyön (DEI – diversity, equity, and inclusion). Tavoitteenamme on lisätä ja vahvistaa satolaisten ymmärrystä aiheesta, jotta pystymme vielä paremmin ymmärtämään monimuotoista asiakaskuntaamme, edistämään henkilöstömme hyvinvointia ja saavuttamaan yhdessä yhä parempia tuloksia. Käynnistimme työn toteuttamalla monimuotoisuusjohtamisen itsearvioinnin sekä valmentamalla johtoryhmää, esihenkilöitä ja DEI-työstä kiinnostuneita satolaisia. Lanseerasimme DEI-suunnitelman marraskuussa 2023 koko henkilöstön monimuotoisuusuusvalmennuksessa, kävimme loppuvuoden aikana teemakeskustelut kaikissa tiimeissä ja aloitimme syventävän esihenkilövalmennuksen. Jatkamme ymmärryksen kasvattamista valmennuksien ja keskustelujen avulla myös vuonna 2024. Tarkastelemme lisäksi muun muassa henkilöstökäytäntöjämme, uudistamme rekrytointiprosessiamme monimuotoisuuden kasvattamiseksi ja kehitämme mittareita DEI-työn arviointiin ja seurantaan.

Hallinnollisen ja taloudellisen vastuun alueella jatkoimme kertomusvuoden aikana yhtenäisten ja läpinäkyvien toimintatapojen kehittämistä. Kertomusvuonna aloitimme ydinprosessiemme tunnistamisen ja kuvaamisen. Toteutimme Compliance-kartoituksen ja uusimme eettiset toimintaohjeemme henkilöstölle ja yhteistyökumppaneille. Päivitimme vihreän rahoituksen viitekehyksen, joka keskittyy energiatehokkaisiin kiinteistöihin ja niiden energiatehokkuuden parantamiseen. Laajensimme palkitsemisen kriteerejä kattamaan asiakaskokemuksen ja taloudellisen vuokrausasteen lisäksi vastuullisuuden ottamalla vastuullisuusohjelman mukaisten vuositavoitteiden toteutumisen osaksi kaikkien satolaisten palkitsemista.

SATOlla on käytössä First Whistle -ilmoituskanava, jonka kautta satolaiset ja ulkoiset sidosryhmämme voivat ilmoittaa luottamuksellisesti havaitsemistaan tai epäilemistään väärinkäytöksistä tai muusta asiattomasta toiminnasta.

Raportoimme vastuullisuudestamme vuosittain Global Reporting Initiativen (GRI) -raportointiohjeistuksen mukaisesti soveltuvin osin ja raportissa esitetyt ympäristövastuun ja hankinnan tunnusluvut on varmentanut riippumaton kolmas osapuoli, KPMG Oy Ab.

Kertomusvuonna jatkoimme yhteistyötä Vailla vakinaista asuntoa ry:n ja Kuntoutussäätiön kanssa Kämppä ja duuni -hankkeessa, jonka tavoitteena on löytää osallistujille kaksi elämän tärkeää kivijalkaa, koti ja työ. SATOn asunnoissa asui vuoden 2023 lopussa 10 hankkeeseen osallistunutta henkilöä.

Vuonna 2020 sitouduimme raportoimaan Task Force on Climate-Related Financial Disclosures -viitekehyksen (TCFD) mukaisesti. Viitekehyksessä riskit on jaettu neljään pääkategoriaan: siirtymäriskit, akuutit ja krooniset fyysiset riskit sekä sosiaaliset riskit. Kertomusvuonna ilmastonmuutoksen aiheuttamat riskit olivat mukana SATOn yleisessä riskiarviossa, joka tehdään vuosittain sisäisesti. Ilmastonmuutoksen riskejä ja mahdollisuuksia sekä niiden vaikutuksia yrityksen toimintaan käsiteltiin johtoryhmässä ja niistä raportoitiin hallitukselle kertomusvuoden aikana kaksi kertaa.

Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä, SATOn eettiset toimintaohjeet sekä konsernin vastuullisuusohjelma ovat luettavissa internet-sivuilla sato.fi.

Vaikutukset ympäristöön ja yhteiskuntaan

Ympäristöministeriön mukaan rakentaminen ja rakennukset tuottavat noin kolmanneksen Suomen kasvihuonekaasupäästöistä. Suurimmat ilmastovaikutuksemme aiheutuvat asumisen aikaisesta energiankulutuksesta sekä kotiemme rakennuttamisesta ja korjaamisesta. llmastonmuutoksen torjunta ja siihen vastaaminen ovat vastuullisuustyömme ytimessä. Pyrimme vähentämään toiminnastamme aiheutuvia päästöjä ja tavoittelemme hiilineutraaliutta käytönaikaisen energiankulutuksen osalta vuoden 2030 loppuun mennessä.

Pyrimme järjestelmällisesti vähentämään toimintamme negatiivisia vaikutuksia ympäristöön. Vähennämme ympäristökuormitusta huoltamalla sekä korjaamalla koteja ja kiinteistöjä säännöllisesti ja ennakoivasti elinkaariperiaatteen mukaan sekä rakennuttamalla asuntoja pääsääntöisesti valmiiseen kaupunkiympäristöön ja hyvien joukkoliikenneyhteyksien varrelle.

SATOn uusien vuokra-asuntojen suunnittelussa huomioidaan aina energiatehokkuus ja vuosikymmeniä kestävät rakennusratkaisut. Uudiskohteissa SATOn tavoitteena on A-energialuokka (energiatehokkuusluku 75 tai alle), joka on huomattavasti rakennusmääräyksiä (energiatehokkuusluku 90) parempi. Kaikki kertomusvuonna valmistuneet kohteet olivat A-energialuokan kohteita. Vuoden 2023 aikana emme käynnistäneet uusia rakennushankkeita.

Kertomusvuonna jatkoimme investointeja SATOkotien energiatehokkuuden parantamiseen peruskorjausten yhteydessä. Peruskorjauksissa tavoittelemme energiatehokkuuden parantamista noin 30 prosentilla aikaisempaan verrattuna. Vuonna 2023 valmistui peruskorjauksesta 545 kotia.

Olemme sitoutuneet kiinteistöalan energiatehokkuussopimuksen mukaisiin tavoitteisiin, jotka vähentävät sähkön ja lämmön yhteenlaskettua kulutusta 10,5 % vuoden 2015 tasosta vuoteen 2025 mennessä. Uusiutuvan energian käyttö lämmityksessä vähentää kotitalojen käytönaikaisia päästöjä huomattavasti. Vuoden 2026 loppuun mennessä tavoitteemme on, että 80 % energiankulutuksestamme on uusiutuvaa tai hiilineutraalia. Lisäämme paikallista energiantuotantoa ja tutkimme aina mahdollisuudet maalämmön sekä muun lähellä tuotetun energian käyttöön ja lämmön talteenottoon. Toteutamme ne aina kun se on mahdollista ja taloudellisesti järkevää. Vuoden 2023 aikana lisäsimme aurinkovoimalan 24 kiinteistöön, jotka sijaitsevat pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa. Kertomusvuoden lopussa SATOn 100 %:sti omistamista kiinteistöistä maalämpö oli pääasiallisena lämmitysmuotona 1 820 SATOkodissa sekä lämpöpumppujen ja kaukolämmön hybridilämmitys 247 kodissa. Aurinkovoimaloita oli 30 kiinteistössä, joissa on 2 999 SATOkotia. Vuonna 2023 kiinteistösähkö oli 100 prosenttisesti päästötöntä sähköä.

Kertomusvuonna energian ominaiskulutus laski 2,0 %, sähkön ominaiskulutus nousi 8,2 % ja veden ominaiskulutus laski 1,0 % vuoteen 2022 verrattuna. SATOn asunnoista syntyvät ominaispäästöt laskivat 10,6 % vuoteen 2022 verrattuna ja olivat 25,2 hiilidioksidiekvivalenttikilogrammaa asuntoneliömetriä kohden (28,2). Päästöt lasketaan kaukolämmön absoluuttisen kulutuksen mukaan. Lämmitys- ja sähköenergiahintojen noususta johtuen energiakustannukset kokonaisuudessaan kasvoivat.

Rakennetulla ympäristöllä on ilmaston lisäksi merkittävä vaikutus luontoon ja myös rakentamisen toimitusketjuilla on tunnistettuja luontovaikutuksia. Luonnon monimuotoisuus on yksi SATOn vastuullisuusohjelman ympäristöteemoista ja tavoitteenamme on hidastaa luontokatoa ja parantaa luonnon monimuotoisuutta rakennuttamisessa ja nykyisten kiinteistöjemme alueilla. Luonnon monimuotoisuuden edistämiseen liittyvät toimenpiteet on kuvattu luonnon monimuotoisuuden tiekartassa 2024–2026 vastuullisuusraportissamme 2023. Parannamme toimintaamme luonnon monimuotoisuuden edistämiseksi jatkuvasti ymmärryksemme, osaamisemme ja resurssiemme lisääntyessä.

Liiketoimintamme on pitkäjänteistä, läpinäkyvää ja kestävää. Vastuullisuus tarkoittaa meille käytännön tekoja, jotka näkyvät kaikessa toiminnassamme. Arvioimme ja ennakoimme säännöllisesti toimintaamme liittyviä sosiaalisia, taloudellisia ja ympäristöriskejä. Pyrimme järjestelmällisesti vähentämään tunnistettuja negatiivisia vaikutuksia muun muassa noudattamalla vastuullisen liiketoiminnan periaatteitamme, torjumalla harmaata taloutta, varmistamalla yhteistyökumppaneiksemme vain Luotettava kumppani -palveluun rekisteröityjä yrityksiä, suorittamalla auditointeja ja sisäistä valvontaa sekä kehittämällä jatkuvasti toimintaamme.

Tuotamme taloudellista hyötyä sidosryhmillemme, kuten osakkeenomistajille, henkilöstölle, tavaran ja palveluntoimittajille ja heidän työntekijöilleen sekä asiakkaille, kunnille ja valtiolle. Tuemme elinkeinoelämän kasvuedellytyksiä tarjoamalla vuokra-asuntoja Suomen suurimmissa kasvukeskuksissa pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa.

Mahdollistamme asukkaillemme vastuullisen tavan asua ja kannustamme heitä kestäviin valintoihin arjessa. Olemme asukkaillemme pitkäaikainen ja vastuullinen vuokranantaja.

Kehitystoiminta

Toimintamallimme rakentuu ajatukselle, että organisaatiossa parhaita kehittämisen ja muutostarpeiden tunnistajia ovat asioiden kanssa päivittäin työtä tekevät työntekijät itse. SATOn strategian yhtenä kärkenä ovatkin satolaiset ja tahtotilamme on, että jokainen satolainen kehittää ja rakentaa tulevaisuuden SATOa.

SATOssa on käytössä liiketoiminnan jatkuvan kehittämisen toimintamalli. Kehitämme toimintaamme isojen kokonaisuuksien sijaan pienempinä osakokonaisuuksina, jolloin kehitystyö nopeutuu ja prosesseja voidaan parantaa tehokkaasti. Kehittämistoiminnan yhteydessä tunnistamme, priorisoimme ja teemme strategisesti tärkeitä asioita.

SATOn kehitystoiminta keskittyi vuonna 2023 useisiin avainliiketoimintoja parantaviin seikkoihin. Kiinteistöjen kohdetietojärjestelmä KoTissa otettiin käyttöön liiketoiminnan tiedonhallintaa yhdenmukaistavia ratkaisuja. Pystymme hoitamaan KoTissa keskitetysti ja yhdenmukaisella tiedolla kiinteistönhallinnan keskeiset osa-alueet, jotka helpottavat muun muassa pitkäntähtäimen suunnittelua. Erilaiset korjaustarpeet ja niiden arvioiminen sekä korjausten kohdentaminen, mutta myös realisointitarpeet onnistuvat KoTissa kehitystyön tuloksena.

Asuntovuokrauksen osalta aloittamiemme prosessien yhdenmukaistaminen jatkuu myös tulevana katsausvuotena. Panostimme digitaalisten palvelujen kehittämisen lisäksi läsnäoloon asiakkaidemme lähellä sekä yhdenmukaisen ja saumattoman palvelukokemuksen rakentamiseen. Tavoitteenamme on palvella asiakkaitamme parhaalla mahdollisella tavalla ajasta ja paikasta riippumatta. Asiakas voi esimerkiksi varata asuntonäytön digitaalisesti haluamaansa aikaan.

Katsausvuoden aikana siirsimme suurimman osan digitaalisista palveluistamme pilvipalvelualustoille. Palveluiden ylläpito on tehostunut ja tuonut yhtiölle säästöjä. Palveluiden ylläpitotyöstä säästyneen ajan olemme pystyneet vastaavasti siirtämään ydinliiketoimintojen kehittämiseen. Tehokkaalla pilvipalveluiden käytöllä olemme parantaneet myös yhtiön tietoturvaa, skaalautuvuutta ja lisänneet toiminnan joustavuutta. Yhä useampi liiketoiminnan osa-alue pystytään nykyisin hoitamaan suoraan asuntokohteessa yhdessä asukkaan kanssa.

Olemme parantaneet yhteistyötämme kehittämällä kumppanikanavaamme esimerkiksi kiinteistöjen avainhallinnan osalta. Lisäksi olemme kehittäneet autopaikkojen vuokrausprosessia, mikä parantaa vuokraustoiminnan kokonaisvaltaista hallintaa ja mahdollistaa paremman palvelun asiakkaillemme.

Asukkaille tarkoitettu digipalvelu OmaSATO täytti katsausvuoden aikana viisi vuotta. Tavoitteenamme on tehdä OmaSATOsta toimivampi vuokra-asumisen digipalvelu, joka sujuvoittaa asukkaiden arkea, ja kannustaa asukkaita osaltaan vastuullisempaan arkeen. Vuonna 2023 OmaSATOn käyttäjille tehtiin asiakastutkimus, jonka perusteella tunnistimme uusia kehityskohteita. Palvelumuotoilun avulla muokkasimme käyttöliittymää asiakasystävällisemmäksi. Uudistunut OmaSATO julkaistaan alkuvuonna 2024 ja sen kehittämistä jatketaan.

Modernit järjestelmät mahdollistavat aiempaa paremmin prosessien automatisoinnin ja vastaavat liiketoimintojen erilaisiin tarpeisiin. Osana taloushallinnon kehitystyötä SATOssa otettiin huhtikuussa 2023 käyttöön uusi reskontrajärjestelmä. Tässä yhteydessä siirsimme asiakaslaskutuksen kokonaisuudessaan ulkoiselle kumppanillemme 1.4.2023 alkaen.

Kehitystoimintaan käytettiin yhteensä 2,3 miljoonaa euroa (3,2), mikä vastaa noin 0,8 % liikevaihdosta.

Riskienhallinta

Riskien hallinnan avulla varmistetaan, että yhtiön liiketoimintaan vaikuttavat riskit tunnistetaan, niihin vaikutetaan ja niitä seurataan. SATOn liiketoiminnan merkittävimpiä riskejä ovat liiketoimintaympäristöön liittyvät riskit sekä rahoitusriskit.

SATOn merkittävimmät riskit liittyvät pitkittyvään inflaatioon ja sen seurauksena korkotason nousuun. Ukrainan sodan seurauksena energian, ruuan, materiaalien ja hyödykkeiden hinnat ovat nousseet voimakkaasti sekä korkotaso on kohonnut. Kohonneet elinkustannukset voivat vaikuttaa negatiivisesti kuluttajien ostovoimaan sekä kykyyn suoriutua velvoitteistaan. Mikäli rahoituksen hinnan ja ylläpidon kustannusten voimakas kasvu jatkuu, eikä markkinatilanne anna mahdollisuutta siirtää kohonneita kustannuksia täysimääräisinä vuokriin, voi tällä olla negatiivinen vaikutus sijoitusomaisuuden käypään arvoon, yhtiön kykyyn vastata velvoitteistaan sekä rahoittaa investointeja. Tällöin uudisinvestointeja ja peruskorjauksia joudutaan siirtämään eteenpäin.

Asuntojen vuokrauksen merkittävimmät riskit liittyvät suhdannevaihteluihin sekä kysynnän ja tarjonnan muutoksiin. Runsas uudisasuntotuotanto voi kasvattaa vuokra-asuntojen tarjonnan kysyntää suuremmaksi. Tästä seuraa vuokra-asuntojen tyhjäkäyntiä sekä painetta vuokratason tasaantumiseen tai laskuun erityisesti vanhassa asuntokannassa.

Asuntomarkkinan heikentyminen ja kohonnut korkotaso voi vaikuttaa negatiivisesti SATOn asuntokannan markkina-arvoon. SATO on strategiansa mukaisesti keskittynyt sijoituksissaan kasvukeskuksiin sekä kunnostamaan ja korjaamaan olemassa olevaa asuntokantaa. Näin varmistetaan asuntojen vuokrattavuus ja arvon kehitys.

Viranomaissääntelyn ja lainsäädännön muutoksilla ja niihin liittyvällä epävarmuudella voi olla olennainen vaikutus investointiympäristön luotettavuuteen ja siten SATOn liiketoimintaan. SATO seuraa ja ennakoi näitä sekä tuo esiin haitalliseksi katsomansa sääntelyn vaikutuksia.

Rahoitusriskien hallintaa ohjaa konsernin rahoituspolitiikka, jonka SATOn hallitus on hyväksynyt. Rahoituspolitiikassa on määritelty rahoitukseen liittyvän riskienhallinnan periaatteemme. Keskeisimpiä rahoitusriskejämme ovat maksuvalmius-, jälleenrahoitus- ja korkoriski. Maksuvalmius- ja jälleenrahoitusriskiä hallitsemme hajauttamalla velkasalkkumme rahoituslähteitä, maturiteettia sekä pitämällä riittäviä maksuvalmiusreservejä luottolimiittien ja muiden pitkäaikaisten rahoitussitoumusten muodossa. Yhtiöllä on voimassa 2,0 miljardin euron Euro Medium Term Notes (EMTN) -ohjelma.

SATOn maksuvalmiusriskin hallinnan välineinä käytetään muun muassa kassavaroja, pankkitililimiittiä, 600 miljoonan euron sitovia luottolimiittejä sekä 400 miljoonan euron yritystodistusohjelmaa. Maksuvalmiusreservien määrää kasvatetaan rahoitustarpeiden kasvaessa. Tavoitteenamme on pitää aina tulevan 12 kuukauden rahoitusvaade katettuna sitovin sopimuksin.

Vaihtuvakorkoiset lainat muodostavat korkoriskin, jota hallitsemme tasapainottamalla kiinteä- ja vaihtuvakorkoisen velan suhdetta joko kiinteäkorkoisilla velkajärjestelyillä tai korkojohdannaisilla. Rahoituspolitiikan mukaisesti tavoitteemme on pitää velkasalkusta yli 60 % kiinteäkorkoisena mukaan lukien korkojohdannaiset. Katsauskauden päättyessä kiinteäkorkoisen velan osuus suojaukset huomioiden oli 66,3 % (pois lukien lyhytaikaiset velat).

Laajempi kuvaus riskeistä ja riskienhallinnasta löytyy konsernin internetsivuilta: www.sato.fi.

Vireillä olevat oikeudenkäynnit

SATOlla ei ole vireillä viranomaismenettelyitä, oikeudenkäyntejä tai välimiesmenettelyitä, joilla olisi merkittävä vaikutus yhtiön taloudelliseen tilanteeseen tai kannattavuuteen, eikä SATO ole tietoinen tällaisten menettelyjen uhkasta.

Osakkeet

SATO Oyj:n osakepääoma 31.12.2023 oli 4 442 192,00 euroa ja osakkeiden lukumäärä 56 783 067 osaketta. Yhtiöllä on yksi osakesarja. Osakkeet ovat arvo-osuusjärjestelmässä, jota ylläpitää Euroclear Finland Oy.

SATO Oyj:n omistuksessa on 166 000 kappaletta omia osakkeita. Osakemäärä vastaa 0,3 % kaikkien osakkeiden lukumäärästä ja niiden tuottamista äänistä.

Yhtiökokous valtuutti 11.12.2023 hallituksen päättämään yhdessä tai useammassa erässä enintään 56 700 000 osakkeen osakeannista, jolla voidaan kerätä enintään 200 miljoonan euron bruttovarat. Valtuutuksen nojalla hallitus päätti joulukuussa osakeannista, jossa yhtiö tarjoaa merkittäväksi enintään 28 308 533 yhtiön uutta osaketta yhtiön olemassa oleville osakkeenomistajille samassa suhteessa, kuin heillä on ennestään yhtiön osakkeita. Osakkeiden merkintäaika alkoi 20.12.2023 ja päättyy 14.2.2024.

SATO Oyj:n hallituksen jäsenet tai toimitusjohtaja eivät suoraan omistaneet yhtiön osakkeita 31.12.2023. Tarkempi kuvaus hallituksen jäsenten osakeomistuksista on annettu selvityksessä hallinto- ja ohjausjärjestelmästä 2023.

Henkilöstö

Konsernin palveluksessa oli joulukuun lopussa 323 henkilöä (325), joista vakituisessa työsuhteessa oli 295 (299). Kertomusvuonna henkilöstömäärä oli keskimäärin 333 (328) henkilöä. Konsernin palkat ja palkkiot olivat vuonna 2023 yhteensä 22,1 miljoonaa euroa (21,6).

Osakkeenomistajien nimitystoimikunta

Osakkeenomistajien nimitystoimikuntaan kuuluvat SATOn neljän suurimman, arvo-osuusjärjestelmään lokakuun 1. päivänä rekisteröitynä olleen osakkeenomistajan edustajat, jotka hyväksyvät tehtävän. Jos osakkeenomistaja ei halua käyttää nimeämisoikeuttaan, nimeämisoikeus siirtyy seuraavaksi suurimmalle omistajalle. Yhtiön neljänneksi suurin osakkeenomistaja 1.10.2023, Valtion Eläkerahasto, ei ole käyttänyt nimeämisoikeuttaan, joten nimeämisoikeus on siirtynyt viidenneksi suurimmalle osakkeenomistajalle eli Erkka Valkilalle. Toimikuntaan ovat kuuluneet seuraavien osakkeenomistajien edustajat: Balder Finska Otas AB (Erik Selin), Stichting Depositary APG Strategic Real Estate Pool (Johannus (Hans) Spikker), Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo (Niko Syrjänen) ja Erkka Valkila.

Hallitus, toimitusjohtaja ja tilintarkastajat

Varsinaisessa yhtiökokouksessa 23.3.2023 hallituksen jäsenmääräksi vahvistettiin kuusi jäsentä.

SATOn hallitukseen kuuluivat vuonna 2023 puheenjohtaja Erik Selin sekä jäsenet Esa Lager, Tarja Pääkkönen, Sharam Rahi, Johannus (Hans) Spikker ja Timo Stenius.

Vuonna 2023 hallitus kokoontui 16 kertaa. Hallitustyöskentelyä tukee henkilöstö- ja palkitsemisvaliokunta**.**

Vuonna 2023 SATO Oyj:n toimitusjohtajan tehtävää hoiti diplomi-insinööri Antti Aarnio.

Varsinaisessa yhtiökokouksessa tilintarkastajaksi valittiin tilintarkastusyhteisö Deloitte Oy, jonka nimeämänä päävastuullisena tilintarkastajana on toiminut Aleksi Martamo, KHT. Tilintarkastajan toimikausi on tilikausi ja tilintarkastajan tehtävä päättyy seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä.

Johtoryhmän jäsenet

Johtoryhmään kuuluivat tilikaudella 2023 toimitusjohtaja Antti Aarnio, investoinneista vastaava johtaja Arto Aalto, talousjohtaja Markku Honkasalo, kaupallinen johtaja Janne Ojalehto (27.1.2023 asti) kaupallinen johtaja Laura Laamanen (11.5.2023 alkaen) sekä asuntoliiketoiminnasta vastaava johtaja Elina Vaurasalo.

Näkymät

Toimintaympäristössä SATOn liiketoimintaan vaikuttavat voimakkaimmin kuluttajien luottamus, ostovoiman kehitys, asuntojen vuokra- ja hintakehitys, kilpailutilanne sekä korkotaso.

Suomen talouskasvu jäi negatiiviseksi vuonna 2023. Suomen Pankin joulukuun ennusteen mukaan kallistuneet hinnat, kohonneet korot ja kuluttajien heikko luottamus talouteen hidastavat talouskasvua myös vuonna 2024.

Inflaatio hidastui voimakkaasti loppuvuonna 2023 laskeneiden energian hintojen, kiristyneen rahapolitiikan ja tarjonnan pullonkaulojen helpottumisen tuloksena. Pohjainflaatio on pysynyt Euroopan keskuspankin (EKP) tavoitteen yläpuolella, mutta markkinat odottavat EKP:n aloittavan koronlaskut vuoden 2024 aikana. Inflaation hidastuminen ja korkojen lasku yhdessä kotitalouksien kohtuullisen tulokehityksen kanssa lisäävät kotitalouksien ostovoimaa. Työllisyyden oletetaan heikkenevän lievästi vuonna 2024 mutta paranevan vuodesta 2025 alkaen.

Korkealla tasolla pysynyt uudisasuntotuotanto on pitänyt kilpailun hyvistä vuokralaisista kovana, vuokrankorotukset maltillisina ja kohonneita ylläpidon ja rahoituksen kustannuksia ei ole voitu täysimääräisesti siirtää vuokriin. Kohonneet materiaalikustannukset ja korot ovat johtaneet talonrakentamisen aloitusten supistumiseen lähes yhtäjaksoisesti alkuvuosta 2022 alkaen. Uusien asuntojen rakentaminen on ollut vuonna 2023 jyrkässä laskussa ja lasku jatkuu vielä vuonna 2024.

Asunnoille on kysyntää kasvukeskuksissa maahanmuuton ja maan sisäisen muuton ansiosta. Tilastokeskuksen mukaan Helsingin seudun muuttovoitto vuonna 2023 on ollut selkeästi edellisvuotta suurempi, poismuuton jäädessä pienemmäksi. Seudun alueista eniten muuttovoittoa saivat Helsinki ja Espoo.

Supistuva uudisasuntotuotanto ja kasvukeskusten väestönkasvu vähentää tarjontaa ja lisää vuokra-asuntojen kysyntää mikä todennäköisesti heijastuu kohoavina vuokrina tulevaisuudessa.

Vuokralaisten valinnan mahdollisuuksien lisääntyessä onnistunut asiakaskokemus on entistä tärkeämmässä roolissa. SATO panostaa voimakkaasti läsnäoloon asiakkaiden lähellä sekä digitaalisiin palveluihin.

Enemmistöomistajansa toimintamallin mukaisesti SATO Oyj ei julkista ohjeistusta vuoden 2024 tuloksesta. Balder Finska Otas AB:n emoyhtiö on Tukholman pörssissä noteerattu Fastighets AB Balder.

Hallituksen voitonjakoehdotus

Emoyhtiön voitonjakokelpoiset varat 31.12.2023 olivat 605 177 719,26 euroa, josta tilikauden tulos oli -20 428 203,12 euroa. Yhtiön ulkona olevien, osinkoon vuodelta 2023 oikeuttavien osakkeiden määrä on 56 617 067 kappaletta.

Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että osinkoa ei jaeta tilikaudelta 2023 (0 euroa/osake vuodelta 2022), ja että voittovaroihin siirretään -20 428 203,12 euroa.

Yhtiön taloudellisessa asemassa ei tilikauden päättymisen jälkeen ole tapahtunut olennaisia muutoksia.

Suurimmat osakkeenomistajat 31.12.2023

Yhtiökokous 2024

SATO Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidetään Helsingissä torstaina 21. maaliskuuta.

Lisätietoja

Toimitusjohtaja Antti Aarnio, p. 020 134 4200
Talousjohtaja Markku Honkasalo, p. 020 134 4226
www.sato.fi

SATO OYJ

LIITTEET

Vuosikertomus 2023
Tilinpäätösesitysmateriaali 2023
Tilinpäätös XHTML-tiedostona

JAKELU: Euronext Dublin, keskeiset tiedotusvälineet, www.sato.fi

SATO Oyj on vastuullisen vuokra-asumisen asiantuntija ja yksi Suomen suurimmista vuokranantajista. SATO omistaa yli 25 000 vuokra-asuntoa pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa.

SATOn tavoitteena on tarjota erinomainen asiakaskokemus ja kattavat vuokra-asumisen vaihtoehdot kaupungissa hyvien joukkoliikenneyhteyksien ja palvelujen äärellä. Edistämme kestävää kehitystä ja toimimme avoimessa vuorovaikutuksessa sidosryhmiemme kanssa. SATO investoi kannattavasti, vastuullisesti ja pitkäjänteisesti. Kasvatamme omaisuuden arvoa investoinnein ja realisoinnein sekä korjaustoiminnalla. www.sato.fi

Liitteet

• SATO_Tilinpäätösesitysaineisto_2023

• SATO_Vuosikertomus_2023

• SATO-2023-12-31-fi